O Município do Rio de Janeiro estabeleceu novos critérios para avaliação específica e apuração da base de cálculo do ITBI, nos termos da Resolução SMFP nº 3.323, de 06.12.2022.

Segundo a Resolução, a avaliação específica do imóvel pela Fazenda substituirá o cálculo automático:

  1. sempre que a área de terreno constante no cadastro do IPTU, em imóveis sem construção ou com construção de uso exclusivo, for superior a (i) dez mil metros quadrados, se situado na Região Fiscal A; (ii) três mil metros quadrados, se situado na Região Fiscal B; e (iii) mil metros quadrados, se situado na Região Fiscal C;
  2. nas transmissões de imóveis em incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, se as áreas de terreno forem o dobro dos citados no item (I) acima; e
  3. quando o imóvel estiver previamente bloqueado pelo órgão técnico fazendário para avaliação específica ou se a razão social estiver relacionada à atividade de construção ou incorporação imobiliária, independentemente da área de terreno.

A Resolução adequa a legislação municipal à seguinte tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em fevereiro de 2022, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113: “a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

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