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As Principais Reformas na Lei de Locação

(VOLTAR)

Denis Ricoy Bassi, Ernani Teixeira Ribeiro Jr e Rafael Hideo Nazima
Advogados da Equipe de Direito Civil do Escritório Fraga, Bekierman & Pacheco Neto Advogados.

A lei n.º 12.112, de 09 de dezembro de 2009, em vigor desde o dia 25 de janeiro de 2010, tem por objetivo aperfeiçoar os procedimentos já existentes na lei do inquilinato (lei n.º 8.245/1991). A intenção principal do legislador foi coibir a inadimplência por parte dos locatários, os quais, muitas vezes, deixavam à deriva o locador e o respectivo contrato de locação sem nenhuma espécie de garantia.

A nova lei trouxe tanto artigos que simplesmente “adaptaram” as nomenclaturas e os institutos jurídicos existentes no direito moderno, quanto artigos que reformaram, de forma substancial, a lei n.º 8.245/1991. Propõe-se, para o momento, uma análise dos pontos mais relevantes do diploma alterador sem, no entanto, exaurir toda a matéria.

O primeiro ponto diz respeito à possibilidade de substituição da fiança, prevista no artigo 40, da lei n.º 8.245/1991. Com a adição ao referido artigo, do inciso X e do parágrafo único, tem-se que a substituição da fiança poderá ocorrer se o fiador, nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado, manifestar sua intenção em desonerar-se do encargo. Após a renúncia, o fiador ficará responsável por todos os efeitos da fiança pelo prazo de cento e vinte dias, a contar da notificação ao locador.

O locador também poderá notificar o locatário para, no prazo de trinta dias, prestar uma nova garantia. Se nenhuma garantia for prestada, o locador poderá ajuizar ação com pedido de despejo liminar, que poderá ser concedida, independentemente da oitiva da parte contrária, para que o locatário desocupe o imóvel no prazo de quinze dias.

O segundo assunto que merece atenção na nova lei é justamente a inclusão de novas hipóteses para o deferimento do despejo liminar (determinação judicial de despejo do locatário de imediato, independentemente da oitiva da parte contrária e, desde que haja caução equivalente a três meses de aluguel), no prazo de quinze dias. Agora, o despejo liminar acima referido, deverá ser concedido nas demandas que tiverem como fundamento exclusivo: a) necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; b) ausência de apresentação de nova (e apta) garantia pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primária; c) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do transcurso do prazo da notificação comunicando o intento de retomada; d) quando se verificar a falta de pagamento dos alugueres, estando o contrato desprovido de garantias válidas (caução, fiança, seguro ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento - artigo 37) ou em caso de extinção dessas garantias ou pedido de exoneração, independentemente de motivo.

A importância dessas alterações mostra-se evidente na medida em que, antes da reforma, o locador que pretendesse reaver seu imóvel, na hipótese de recalcitrância do locatário, necessitava ajuizar uma ação sob o rito ordinário e aguardar a resolução do caso durante anos. Enquanto a ação tramitava o locatário continuava no imóvel sem pagar os alugueres e causando prejuízos ao locador.

A recente lei também altera a regra para a chamada “emenda da mora” pelo locatário, ou seja, a sua faculdade de depositar judicialmente todos os valores devidos ao locador e, com isto, permanecer no imóvel. Em suma, o devedor poderá evitar a rescisão da locação ou elidir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, contanto que não tenha utilizado de tal faculdade nos 24 meses anteriores imediatamente anteriores à propositura da ação.

Merece destaque também a regra de que as garantias da locação se estendem também pelo período em que prorrogada a locação por prazo determinado, até a devolução das chaves.

Enfim, as alterações trazidas pela lei 12.112/09 são significativas e procuram solucionar alguns problemas encontrados na prática, envolvendo principalmente as dificuldades de despejo do locatário devedor, beneficiando, por conseguinte, os locadores e os locatários adimplentes.

Com efeito, as alterações da Lei de Locações, a exemplo das alterações no procedimento processual da execução, consagradas no CPC, refletem os louváveis recentes esforços no sentido de desvencilhar a legislação dos inúmeros benefícios e válvulas de escape aos devedores, concedidos por dispositivos legais antigos, entraves estes, que foram objeto de muita discussão jurisprudencial, econômica e social.

(*) É proibida a reprodução e/ou a distribuição deste conteúdo sem a expressa autorização de Fraga, Bekierman e Pacheco Neto Advogados.

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