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Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação – RET após a Medida Provisória n° 460/2009

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Felipe Ceccoto Campos
Advogado do escritório Fraga, Bekierman & Pacheco Neto Advogados, especialista em Direito Tributário.

Por opção do contribuinte, as incorporações imobiliárias podem ser afetadas mediante registro no Registro Geral de Imóveis como garantia dos adquirentes, nos termos dos artigos 31-A a 31-F da Lei n° 4.591, de 16.12.1964, com redação dada pela Lei n° 10.931, de 02.08.2004.

A Lei 10.931/2004 também criou um regime especial de tributação (RET) opcional para os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, supostamente benéfico ao incorporador, consistente em substituir o imposto de renda, a contribuição social sobre o lucro líquido e as contribuições para PIS e para a COFINS por uma tributação unificada calculada mediante a aplicação de uma alíquota de 7% sobre a receita do empreendimento. No entanto, a adoção do patrimônio de afetação gera uma grande gama de obrigações para o incorporador, inclusive facultando aos adquirentes informações relevantes relacionadas ao custo e à lucratividade do empreendimento. Considerando que a tributação dos empreendimentos imobiliários na forma do lucro presumido pode ser ainda menor à então prevista para o RET, não é de se estranhar que o mercado não o tenha adotado.

No entanto, com a publicação da Medida Provisória (MP) n° 460, de 31.03.2009, o Governo Federal introduziu alterações importantes na Lei n° 10.931/04. Dita MP, já convertida na Lei n° 12.024, de 27.08.2009. modificou os artigos 4° e 8° da referida lei n° 10.931/04, reduzindo a alíquota aplicável sobre as receitas mensais dos empreendimentos imobiliários optantes pelo RET, como regra geral, para 6%. Pelas mesmas razões antes expostas, é difícil de acreditar que as incorporadoras optarão pelo regime para os empreendimentos imobiliários em geral.

No entanto, a nova lei reduz a alíquota do RET para 1% nos casos de incorporações imobiliárias dirigidas para moradias de interesse social, com valor comercial limitado a R$ 60 mil por unidade, desde que relacionadas ao Programa Minha Casa, Minha Vida (instituído pela Medida Provisória n° 459, de 25.03.2009, convertida na Lei n° 11.977, de 07.07.2009), desde que a construção tenha se iniciado a partir de 31 de março de 2009. Esta substancial redução de tributação gerou enorme interesse no mercado e uma verdadeira corrida para o lançamento de projetos destinados à população de baixa renda.

O benefício às incorporações realizadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida será concedido até 31 de dezembro de 2013, data prevista para conclusão do programa habitacional.

Vale destacar que a fruição do benefício depende da estrita obediência à regulamentação editada, notadamente da aprovação do projeto, o exercício da opção e o registro cartorial próprio.

(*) É proibida a reprodução e/ou a distribuição deste conteúdo sem a expressa autorização de Fraga, Bekierman e Pacheco Neto Advogados.

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