Programa Minha Casa, Minha Vida – Financiamento e Tributação das Incorporadoras
Felipe Ceccoto Campos
Advogado do escritório Fraga, Bekierman & Pacheco Neto Advogados,
especialista em Direito Tributário.
Recentemente, o Governo Federal editou a Medida Provisória n° 459/09, pela qual se instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, com o objetivo de criar mecanismos e incentivos à produção e aquisição de unidades habitacionais para as famílias com renda de até 10 salários mínimos.
O projeto será desenvolvido a partir de parcerias entre os Estados, Municípios, Distrito Federal, e construtoras interessadas em receberem recursos do pacote habitacional a serem alocados pela União, a fim de cumprirem a meta de construção de cerca de um milhão de unidades imobiliárias.
Além do objetivo social, o programa visa ainda manter aquecido o mercado imobiliário diante da crise financeira mundial, fomentando financiamentos a projetos imobiliários de construtoras, no âmbito do PMCMV.
As construtoras interessadas em participar do programa deverão apresentar projeto do empreendimento, com especificações e custos definidos, às superintendências regionais da CAIXA, bem como terem sua análise de risco aprovada previamente pela CAIXA, realizada a menos de 12 meses. Caso as empresas não possuam análise de risco, o procedimento pode ser realizado concomitantemente ao trâmite da aprovação do projeto. As propostas deverão apresentar casas térreas ou prédios, de acordo com as especificações publicadas na cartilha.
Os empreendimentos destinados às famílias com renda de 3 a 10 salários mínimos não obedecerão às especificações pré-estabelecidas e serão aqueles oferecidos normalmente pela construção civil.
Caso as empresas não possuam análise de risco, o procedimento de análise pode ser realizado concomitantemente ao trâmite do projeto, sem prejuízo do prazo total, e consiste basicamente na análise dos seguintes documentos: (i) fichas de informações da empresa, sócios e dirigentes; (ii) quadro de empreendimentos em carteira; (iii) contrato de prestação de serviços; e (iv) DIPJ do último exercício encerrado.
A Superintendência da CAIXA, por sua vez, fará a análise dos projetos a ela submetidos utilizando-se dos seguintes critérios de priorização: (i) Estados e Municípios que oferecerem maior contrapartida financeira, infraestrutura para o empreendimento, terreno e desoneração fiscal; (ii) menor valor de aquisição das unidades habitacionais; (iii) existência prévia de infraestrutura; (iv) atendimento a regiões que recebam impacto de grandes empreendimentos de infraestrutura, tais como usinas, hidrelétricas, portos, etc.; e (v) atendimento às áreas atingidas por catástrofes definidas pela defesa civil.
Posteriormente à seleção da melhor proposta (com base nos critérios acima), o projeto é encaminhado para análise de risco, engenharia e jurídica, antes ser submetido ao Comitê Regional da Caixa, a quem cabe o poder final de aprovação.
O pacote habitacional em questão beneficiará as construtoras, principalmente aquelas com “banco de terrenos” em locais estratégicos e know how em empreendimentos econômicos, tendo em vista que o governo busca investir nas áreas com maior déficit habitacional.
Segundo plano divulgado pelo governo, o Sudeste está na ponta entre as regiões beneficiadas, com mais de 36% das moradias a serem construídas, seguido pelo Nordeste, com 34% e o Sul com 12%.
Considerando ainda o aporte financeiro de R$34 bilhões para construção de casas, trata-se de um grande atrativo para as construtoras aderirem ao projeto.
Vale ressaltar também que visando ampliar a possibilidade de oferta dos terrenos, a CAIXA criou uma linha de crédito específica para financiar infra-estrutura, como calçadas, esgotos e bocas de lobo, num investimento total de R$ 5 bilhões em três anos.
Do ponto de vista fiscal, o Governo também reduziu a alíquota de tributação do Regime Especial de Tributação (“RET”) previsto na Lei nº 10.931/2004 para 1% nos casos de incorporações imobiliárias dirigidas para moradias de interesse social, assim definidas as com preço de unidades habitacionais de até R$60 mil, desde que relacionadas ao Programa Minha Casa, Minha Vida (instituído pela Medida Provisória n° 459/09), cuja construção tenha se iniciado a partir de 31 de março de 2009.
Vale notar que o RET foi criado como suposto incentivo para as incorporadoras constituírem patrimônio de afetação sobre empreendimentos imobiliários, trazendo maior segurança aos adquirentes. Isso se deu após a quebra da ENCOL, que havia onerado os imóveis em construção em benefício de instituições financeiras, em detrimento dos adquirentes. Ocorre que o intento da lei não foi atingido porque o benefício ofertado criava uma série de obrigações e limitações extraordinárias para as incorporadoras, sem que houvesse uma redução real da carga fiscal, se comparada com a decorrente da adoção do lucro presumido, adotado pela vastíssima maioria dos empreendimentos imobiliários conduzidos através de sociedades de propósito específico (“SPE”).
Desse modo, diante do volumoso aporte financeiro destinado ao programa habitacional e da desoneração fiscal do RET, hoje regulamentado pela recém editada Instrução Normativa RFB nº 934/2009, considerando ainda eventual parceria por parte dos Estados e Municípios, a adesão ao programa pode se tornar atrativa às construtoras.
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